I prezzi persistenti delle case e gli alti tassi ipotecari continuano a pesare sui potenziali acquirenti di case nel terzo trimestre del 2025.
Secondo un recente Rapporto Secondo Oxford Economics, l’accessibilità economica degli alloggi negli Stati Uniti rimane “sostanzialmente peggiore rispetto a cinque anni fa”, nonostante una certa moderazione negli ultimi trimestri. I ricercatori hanno scoperto che il reddito familiare medio necessario per permettersi una casa unifamiliare è ora pari a 110.100 dollari, in calo del 2,3% rispetto al picco del primo trimestre, ma quasi il doppio dei 58.400 dollari necessari nello stesso trimestre del 2020.
Perché è importante?
La carenza cronica di offerta e il “blocco” dei proprietari di case durante l’epidemia di mutui bassi, tra molti altri fattori, hanno contribuito all’aumento dei prezzi delle case negli ultimi anni, una componente dei più ampi problemi di accessibilità – alcuni invocano una crisi – che dilagheranno gli Stati Uniti nel 2025.
Questa combinazione di prezzi più alti e maggiori pressioni finanziarie ha smorzato la domanda degli acquirenti, causando difficoltà ai venditori, molti dei quali ora stanno ritirando le loro inserzioni a causa della frustrazione o dell’incapacità di soddisfare i budget ristretti degli acquirenti.
Cosa sapere
Secondo Oxford Economics, il 38% delle famiglie statunitensi ha il reddito necessario per permettersi una casa, in calo rispetto al 57% nel terzo trimestre del 2020 e con un aumento medio dei prezzi del 36% nel periodo fino a 417.100 dollari.
Il rapporto ha rilevato che le metropolitane meno convenienti erano quelle in cui il costo della vita superava già la media nazionale, prime fra tutte San Jose, San Francisco, Honolulu, Los Angeles e San Diego. In queste aree, un picco del 17% delle famiglie ha guadagnato abbastanza per coprire le proprie spese abitative nel terzo trimestre, rispetto a un quinto e un terzo di cinque anni fa.
Queste sfide sono state evidenziate in un recente rapporto della National Association of Realtors, che ha rilevato che la percentuale di acquirenti per la prima volta è scesa al minimo storico del 21%, mentre l’età media degli acquirenti per la prima volta ha raggiunto il livello record di 40 anni.
Tuttavia, al di là degli alti prezzi delle case, Oxford Economics afferma che i tassi ipotecari si stanno rivelando un fattore più importante nella crisi dell’accessibilità degli alloggi.
“I tassi ipotecari hanno avuto un impatto sproporzionatamente maggiore sul calo dell’accessibilità rispetto all’aumento dei prezzi delle case nella maggior parte dei casi”, hanno scritto i ricercatori. “Non solo il tasso ipotecario quasi raddoppia i costi mensili dell’abitazione, ma a causa del piano di pagamento del mutuo, anche i costi degli interessi superano i pagamenti del capitale nei primi anni del mutuo.”
Goldman Sachs, di recente StudioAllo stesso modo, ha attribuito il crescente divario tra prezzi e redditi ai tassi ipotecari, sottolineando che la rata media mensile del mutuo come quota del reddito è aumentata da meno del 20% prima della pandemia a un “rapporto storicamente elevato del 30% entro il 2022”.
La banca ha attribuito questo a un “prolungato rallentamento dell’offerta immobiliare negli Stati Uniti”, alimentato in parte da “normative limitate sull’uso del territorio”.
Affrontare un deficit nazionale di circa 1,5 milioni di case è fondamentale per tagliare i costi per gli acquirenti di case, secondo la National Association of Home Builders, che ha pubblicato un progetto aggiornato in 10 punti per affrontare la “crisi dell’accessibilità degli alloggi” negli Stati Uniti all’inizio di quest’anno. Tra le sue raccomandazioni c’erano l’eliminazione di “normative ridondanti”, l’abrogazione di “norme di zonizzazione locale inefficienti” e l’aumento della produzione di materiali critici per ridurre i costi di costruzione.
cosa dice la gente
I ricercatori di Goldman Sachs hanno scritto in un recente rapporto: “Un rallentamento brusco e prolungato ha pesato sulla crescita dell’offerta immobiliare in seguito alla Grande Recessione del 2007-2009. La quota del totale dello stock immobiliare disponibile per la vendita o l’affitto è ora inferiore alla sua media storica, indicando un divario tra domanda e offerta”.
L’economista senior di Redfin Asad Khan ha scritto in un recente rapporto: “Molti proprietari di case che hanno acquistato durante la frenesia della domanda pandemica si aspettano ancora prezzi alle stelle. Sono consapevoli del mercato del venditore, quindi sono riluttanti a cedere agli acquirenti che vogliono abbassare i prezzi e/o chiedere sconti.”
Cosa succede dopo
Secondo Oxford Economics, i tassi ipotecari dovrebbero scendere al 6,0% entro il 2028, allentando parte della pressione sull’accessibilità attualmente esercitata sugli acquirenti, sebbene preveda che “anche la crescita dei prezzi delle case sarà moderata ma rimarrà ampiamente positiva”.
“Tuttavia, nei prossimi anni le tasse sugli immobili e soprattutto i costi assicurativi continueranno ad aumentare, in parte compensati dai tassi ipotecari più bassi”, si legge nel rapporto.
