Con l’elezione del sindaco di New York City a meno di un mese di distanza, Zohran Mamdani sembra pronto a sostituire il tormentato Eric Adams e a scrivere un nuovo capitolo nella frenetica storia della metropoli, che promette di rendere più accessibile ai suoi residenti, soprattutto agli affittuari.
Ma gli esperti avvertono che, anche se Mamdani manterrà la sua promessa di congelare gli affitti a New York City, qualsiasi risparmio offerto ai residenti potrebbe compensare un altro problema crescente: l’aumento dei premi assicurativi sulla casa.
Mentre il congelamento degli affitti è inteso come un sollievo per gli affittuari, l’aumento dei costi assicurativi potrebbe emergere come un nuovo killer dell’accessibilità economica a New York City, dicono esperti ed economisti immobiliari. NewsweekGli inquilini possono trarre vantaggio da un tetto massimo sull’affitto per annullare eventuali risparmi.
Quali sfide devono affrontare gli affittuari di New York?
New York è una città costosa sia per i turisti che per i residenti, ma è particolarmente dannosa per gli affittuari, che pagano molto di più per le loro unità rispetto all’americano medio. Affitto medio per tutte le camere da letto e tutti i tipi di proprietà, secondo Zillow New York $ 3.595 rispetto alla media nazionale di $ 2.000.
Sebbene gli affitti siano aumentati negli ultimi anni, i salari in città non hanno tenuto il passo.
“Gli affittuari di New York hanno visto la spesa crescere più velocemente del reddito negli ultimi cinque anni”, ha affermato Emily Eisner, economista del Fiscal Policy Institute. Newsweek. “C’è una crisi di accessibilità che si concentra in particolare sul mercato immobiliare, che continua a vedere costi in aumento.”
Un recente rapporto di Realtor.com ha rilevato che una tipica famiglia di New York City deve spendere il 56,7% del suo reddito mensile per affittare una casa tipica, ben al di sopra del limite di accessibilità del 30%, ha affermato l’economista di Realtor.com Jiayi Xu. Newsweek.
L’affitto medio per appartamenti stabili a New York City è di 1.620 dollari, secondo i dati riportati da Kenny Burgos, amministratore delegato della New York Apartment Association, che rappresenta una coalizione di proprietari e gestori di immobili che forniscono alloggi plurifamiliari a prezzi accessibili a New York.
Questa somma rappresenta meno del 60% delle entrate della città, rendendo le unità stabili “la più grande fonte di alloggi a prezzi accessibili in città”, secondo i dati del governo statale del 2024. “Sfortunatamente, a causa delle restrizioni e della generale mancanza di offerta, molte persone a basso reddito hanno difficoltà ad assicurarsi questi appartamenti.”
Cosa pensa la gente del blocco degli affitti?
Che i newyorkesi siano entusiasti delle politiche di Mamdani, inclusa la sua promessa di congelare l’affitto, è evidente nei recenti sondaggi, che hanno tutti dato a Mamdani un vantaggio dominante sugli sfidanti Andrew Cuomo, sostenuto da Adams e Curtis Sliwa.
“Gli affittuari sono la maggioranza a New York. Centinaia di migliaia di noi si sono riuniti per eleggere Zohran Mamdani perché aveva la risposta per risolvere la nostra più grande spesa mensile: l’affitto”, ha affermato CA Weaver, direttore esecutivo di Housing Justice for All e del New York State Tenant Block. Newsweek.
“Il passo più potente che il sindaco ha intrapreso per rendere New York accessibile è quello di congelare gli affitti. Un congelamento degli affitti di quattro anni farebbe risparmiare agli affittuari circa 7 miliardi di dollari, o 600 dollari al mese. Sono soldi che potremmo usare per generi alimentari, medicine e assistenza all’infanzia,” ha detto.
Senza il congelamento, ha detto Weaver, “gli affitti alle stelle stanno costringendo sempre più persone a lasciare le loro case e ad abbandonare la città. Se ai proprietari fosse permesso di aumentare gli affitti senza aumentarli, New York apparirà molto diversa, e le persone che gestiscono la nostra città non potranno permettersi di vivere qui.”
Gli esperti e gli economisti del settore immobiliare sono un po’ più contrastanti riguardo alla proposta politica e al suo potenziale impatto.
Lo ha detto Xu di realtor.com Newsweek Che, sulla base dei dati attualmente disponibili, un congelamento dell’affitto può far risparmiare a una tipica unità a canone stabilizzato centinaia di dollari solo nel primo anno.
Ha affermato che il tasso più recente stabilito dal New York City Rent Linee guida Board (RGB) per i contratti di locazione di rinnovo di un anno su appartamenti a canone stabilizzato a New York City è del 3%. Secondo il più recente New York City Housing and Vacancy Survey, che risale al 2023, l’affitto medio per le unità a canone stabilizzato è di $ 1.500.
“Se venisse attuato un congelamento dell’affitto, gli inquilini di una tipica unità a canone stabilizzato risparmierebbero 540 dollari nel primo anno”, ha detto Xu. “Durante l’intero mandato di sindaco di quattro anni, un affittuario che paga 1.500 dollari al mese potrebbe risparmiare circa 5.564 dollari rispetto a una situazione in cui gli affitti aumentavano a un tasso annuo composto del 3%”.
I beneficiari immediati di questo congelamento degli affitti saranno gli affittuari di unità a canone stabilizzato, ha detto Xu, “poiché farà risparmiare denaro e migliorerà l’accessibilità economica”. Tuttavia, ha aggiunto, “la refrigerazione può aumentare la domanda di queste unità e ridurne il fatturato”.
Con un numero sempre maggiore di persone che non possono accedere ad appartamenti stabili, la domanda di unità a tasso di mercato potrebbe aumentare, ha affermato Xu, “esercitando una pressione al rialzo sugli affitti a tasso di mercato e potenzialmente ampliando il divario di accessibilità nel mercato degli affitti più ampio”.
Questa è la principale critica che gli oppositori del sistema – tra cui molti zamindar – hanno mosso all’idea di Mamdani.
“Il congelamento degli affitti per il 40% degli inquilini non è una soluzione conveniente. Si tratta di scegliere vincitori e vinti”, ha detto Burgos.
“Il risultato di questa politica sarà un aumento degli affitti complessivi per la maggior parte degli affittuari. Poiché il capitale privato è meno disposto a investire nell’edilizia abitativa. E, in definitiva, un deficit di bilancio che mette a rischio la rete di sicurezza sociale della città”, ha detto Burgos.
“Il modo migliore per affrontare il problema dell’accessibilità economica è ridurre i costi di manutenzione e sviluppo degli alloggi, e non abbiamo visto alcuna proposta specifica da parte della campagna Mamdani su come realizzare queste cose a questo punto.”
Secondo Burgos, gli alloggi a New York City sono già “troppo costosi” da costruire e mantenere.
“Un congelamento dell’affitto peggiorerebbe la situazione”, ha detto. “Gli investimenti privati in nuovi sviluppi diminuiranno. Gli edifici esistenti diminuiranno di valore, il che significa che non sarà disponibile alcun capitale per riparazioni e manutenzione. Non c’è pranzo gratis. New York pagherà per il congelamento degli affitti con meno alloggi, affitti complessivi più alti e una qualità edilizia inferiore”.
Il capo economista di Redfin, Daryl Fairweather, ha riportato questa informazione Newsweek Anche se in teoria il congelamento dell’affitto sembra positivo, nel lungo termine sarà negativo per gli affittuari di New York
“Il controllo degli affitti può aiutare gli affittuari esistenti di alcuni appartamenti ammissibili a mantenere le loro abitazioni al di sotto dei tassi di mercato, ma crea distorsioni nel mercato degli affitti che danneggiano più affittuari di quelli aiutati”, ha affermato.
“C’è un ampio consenso tra gli economisti sul fatto che il controllo degli affitti scoraggia le nuove costruzioni, riduce la mobilità, crea un disallineamento tra unità abitative e affittuari e incoraggia la conversione degli affitti in alloggi occupati dai proprietari, il che può rendere gli affitti meno convenienti nel tempo. Il controllo degli affitti è come un farmaco che peggiora la salute”.
Eisner vede sia i vantaggi che gli svantaggi del congelamento degli affitti a New York City.
“Il congelamento degli affitti è uno strumento a disposizione dei legislatori per contribuire a ridurre il costo della vita. A lungo termine, dobbiamo aggiungere alloggi all’area metropolitana di New York – almeno 500.000 unità”, ha affermato.
“Aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per i newyorkesi della classe media e operaia è in definitiva il modo migliore per superare la crisi dell’accessibilità economica. Ma abbiamo bisogno di un sollievo più immediato, e fornire il congelamento degli affitti a 1 milione di famiglie con canone stabilizzato per diversi anni è un passo importante per garantire l’accessibilità economica nel modo più rapido ed efficiente possibile”, ha aggiunto.
Come c’entra l’assicurazione in tutto questo?
Un fattore che Mamdani non ha ancora considerato è l’aumento dei premi dell’assicurazione sulla casa in città.
Il cambiamento climatico ha reso i disastri naturali e le condizioni meteorologiche estreme più frequenti e più gravi negli Stati Uniti e in tutto il mondo. Di conseguenza, gli assicuratori immobiliari in tutto il paese stanno aumentando il rischio per i vettori e stanno aumentando i premi o abbandonando le aree più rischiose.
Mentre il fenomeno sta diventando più pronunciato in stati vulnerabili come la California e la Florida, New York – dove le tempeste stanno diventando più intense e le estati sempre più calde – non è immune. Secondo i dati citati da Patch, i premi a New York sono aumentati del 19% tra il 2018 e il 2023, con un aumento solo del 6,4% tra il 2022 e il 2023.
All’inizio di quest’anno, i legislatori statali hanno dichiarato che stavano avviando un’indagine sul mercato delle assicurazioni sulla proprietà residenziale di New York, cercando di capire come fermare il continuo aumento dei premi.
“Mentre New York mantiene un contesto normativo più solido per il suo settore assicurativo rispetto a molti altri stati, i proprietari di immobili si trovano ad affrontare aumenti significativi dei premi, restrizioni di copertura o negazioni totali, senza alcuna colpa da parte loro”, ha affermato in una nota il senatore dello stato di Orange County James Skuffis.
“È importante sottolineare che, mentre l’industria ha perso denaro in altri stati del paese, registra enormi profitti anno dopo anno qui a New York, un’indicazione che i nostri residenti vengono sfruttati”.
Se continuano la loro tendenza al rialzo, i proprietari entusiasti potrebbero imporre premi assicurativi più alti ai loro inquilini, “direttamente e indirettamente, con il potenziale di ridurre i risparmi derivanti dal congelamento degli affitti”, ha detto Xu.
“Ad esempio, i proprietari possono aumentare le spese di manutenzione ove consentito o ridurre la spesa per servizi e strutture edili, il che influisce indirettamente sulla qualità della vita degli inquilini”, ha aggiunto.
Per Fairweather, i premi più alti sono “un buon esempio di come il tetto massimo degli affitti possa distorcere il mercato degli affitti”.
“Con il controllo degli affitti, se i premi assicurativi sulla proprietà aumentano al punto che i proprietari di immobili non possono assicurare al canone fissato, il proprietario dell’immobile dovrebbe vendere e quell’unità verrebbe tolta dal mercato degli affitti, limitando ulteriormente l’offerta di affitti”, ha affermato.
“Possiamo prevedere che i premi assicurativi sulla proprietà aumenteranno a causa del cambiamento climatico e della crescente frequenza dei disastri naturali, inclusi uragani e inondazioni”.
Leggi l’intervista completa con Emily Eisner:
Quali sfide finanziarie devono affrontare gli affittuari di New York?
“Gli affittuari di New York hanno visto i costi aumentare più velocemente dei redditi negli ultimi cinque anni. C’è una crisi di accessibilità che è particolarmente concentrata nel mercato immobiliare, che continua a vedere aumenti dei costi.”
Cosa ne pensate della promessa di Mamdani di congelare gli affitti per gli affittuari di New York?
“Il congelamento degli affitti è uno strumento a disposizione dei legislatori per contribuire a ridurre il costo della vita. A lungo termine, dobbiamo aggiungere alloggi all’area metropolitana di New York: almeno 500.000 unità.
“Aumentare l’offerta di alloggi a prezzi accessibili per i newyorkesi della classe media e operaia è, in definitiva, il modo migliore per superare la crisi dell’accessibilità economica. Ma abbiamo bisogno di un sollievo più immediato, e fornire il congelamento degli affitti a 1 milione di famiglie con canone stabilizzato per diversi anni è un passo importante per garantire l’accessibilità economica nel modo più rapido ed efficiente possibile”.
Vedete qualche lato negativo in questo? Alcuni temono che il mercato a canone controllato potrebbe trovarsi in difficoltà finanziarie se venisse attuato il congelamento degli affitti. Cosa dici che sia?
“L’aumento dei costi dell’assicurazione sulla casa e sulla proprietà, così come la manutenzione, sono problemi reali che i proprietari devono affrontare e affrontarli è fondamentale per mantenere un patrimonio immobiliare a prezzi accessibili in città.
“Tuttavia, pur fornendo un significativo sollievo agli inquilini, un congelamento degli affitti per alcuni anni alla fine non danneggerà più di tanto i redditi dei proprietari. La tensione finanziaria che alcuni proprietari devono affrontare richiede una serie di interventi politici, compreso il sostegno statale per gli investimenti di capitale e le riparazioni arretrate”.
Che impatto pensi che ciò avrà sul mercato complessivo degli affitti?
“Un congelamento degli affitti per diversi anni fornirà un certo sollievo sul costo della vita per una parte significativa di newyorkesi. La proposta di congelamento degli affitti fa avanzare il dibattito sull’accessibilità economica in un modo importante che continuerà a dare dividendi man mano che aumentiamo il numero di unità abitative convenienti e accessibili nella città e nei sobborghi circostanti”.
