L’idea del presidente Donald Trump di introdurre un tasso ipotecario di 50 anni è stata sottolineata da esperti economici e immobiliari, che hanno espresso scetticismo sull’efficacia di una simile mossa nel migliorare l’accessibilità economica per milioni di americani che attualmente lottano per salire sulla scala immobiliare.
Trump ha lanciato per la prima volta l’idea durante il fine settimana, condividendo un’immagine sulla sua piattaforma di social media Truth Social che mostrava il suo ritratto insieme a Franklin D. Roosevelt su uno striscione che diceva: “Grandi presidenti americani”. Sotto il ritratto di Roosevelt, la grafica riportava il “mutuo trentennale”, che l’allora presidente aveva introdotto negli anni ’40. Sotto il ritratto di Trump c’era scritto “mutuo di 50 anni”.
Poco dopo, William Poult, il direttore nominato da Trump della Federal Housing Finance Agency (FHFA), ha confermato a X che l’amministrazione Trump stava valutando l’introduzione di mutui cinquantennali come un “punto di svolta totale” per l’accessibilità economica nel mercato immobiliare statunitense.
I costi immobiliari sono saliti alle stelle negli anni successivi allo scoppio della pandemia e, con tassi ipotecari che oscillano tra il 6% e il 7% fino al 2022, l’accessibilità economica degli americani è diminuita.
L’introduzione di un mutuo di 50 anni potrebbe aiutare gli individui e le famiglie ad affrontare costi di prestito e di proprietà della casa più elevati, ma gli esperti avvertono che il valore potrebbe facilmente superare qualsiasi beneficio trascinando i pagamenti su 20 anni anziché su un termine di 30 anni.
Che senso ha introdurre un mutuo a 50 anni?
Joel Burner, economista senior di Realtor.com, ha affermato che l’attrattiva del mutuo cinquantennale è “offrire agli acquirenti di case pagamenti mensili più bassi e rompere l’impasse nell’attuale mercato immobiliare che ha lottato in termini di slancio delle vendite tutto l’anno”. Newsweek.
Ma gli esperti sono scettici sull’impatto che avrà sul mercato immobiliare statunitense nel tempo, e molti sono stati critici nei confronti della proposta, con James Fischback, amministratore delegato della società di investimenti americana Azoria, che l’ha definita “un insulto atroce” e “un genocidio economico contro la generazione della generazione Z”.
“Gli svantaggi sono che un mutuo di 50 anni comporta quasi il doppio del pagamento degli interessi di un mutuo di 30 anni e un percorso più lungo verso un significativo patrimonio immobiliare”, ha detto Berner, “e sovvenzionare la domanda di alloggi senza aumentare l’offerta di alloggi può comportare un aumento dei prezzi delle case che annullano i potenziali risparmi”.
La proposta dell’amministrazione Trump è progettata per aumentare la domanda degli acquirenti di case, ha detto Berner, che è stata “contenuta” negli ultimi anni poiché i tassi ipotecari sono rimasti bloccati nella fascia del 6+%. Ma una conseguenza involontaria potrebbe essere quella di rendere la proprietà della casa più costosa per gli americani.
“Un finanziamento più flessibile è essenzialmente un sussidio per la domanda di case, che aumenterà il bacino degli acquirenti di case e il potere d’acquisto senza aumentare l’offerta di case”, ha detto Berner. Ciò, a sua volta, “farà salire i prezzi delle case”, ha avvertito.
“Il ‘risparmio’ derivante da un mutuo di 50 anni può essere completamente annullato dall’aumento dei prezzi delle case”, ha detto Berner.
Come si comporterà l’amministrazione Trump a riguardo?
Lo ha detto l’analista del mercato immobiliare di Bankrate Jeff Ostrowski Newsweek Che, presumibilmente, la FHFA potrebbe ordinare a Fannie e Freddie di iniziare a concedere prestiti cinquantennali e gli istituti di credito potrebbero iniziare le loro erogazioni.
Ma restano dubbi su come l’amministrazione Trump implementerà concretamente tali cambiamenti, qualcosa su cui sia il presidente che il direttore della FHFA hanno fornito poche informazioni.
“Una grande domanda è come risponderanno gli investitori”, ha detto Ostrowski. “La maggior parte dei mutui vengono rivenduti agli investitori e questo sarà un prodotto nuovo”, ha aggiunto.
“Un’altra domanda è quanto alto sarebbe il tasso ipotecario su un prestito di 50 anni. Il tasso dovrebbe essere un po’ più alto affinché i finanziatori e gli investitori accettino il rischio.”
Quale sarà l’effetto sul costo del prestito?
Secondo Berner, il tasso su un prestito di 50 anni sarebbe più alto “nello stesso modo in cui un tasso di 30 anni è più alto di un tasso di 15 anni”, ha detto. “Più lunga è la durata del prestito, maggiore sarà il risarcimento richiesto dal creditore.”
Con questi presupposti – e l’ulteriore ipotesi di un tasso del 6,25% –, il prestito di 50 anni farebbe risparmiare circa 250 dollari al mese rispetto al prestito di 30 anni, stima Berner.
“Dico ‘la maggior parte’ perché ho ipotizzato lo stesso tasso per entrambi, cosa che probabilmente non accadrà”, ha detto. “L’interesse totale sul prestito di 50 anni sarebbe di $ 816.396 rispetto ai $ 438.156 del prestito di 30 anni, una differenza di $ 378.240. Questo è l’86% di interessi in più per tutta la durata del prestito”, ha detto.
“Dopo 10 anni di proprietà della casa avrai $ 345.564 come saldo sul tuo prestito di 50 anni rispetto a $ 303.256 sul tuo prestito di 50 anni. Questa è una differenza di $ 42.308 o il 10,6% del valore della casa”, afferma Berner.
Ostrowski concorda sul fatto che il potenziale risparmio derivante da un mutuo di 50 anni è piuttosto limitato.
“Un prestito di 50 anni non farà altro che estendere il periodo di rimborso”, ha detto Newsweek. “Supponiamo che io prenda un prestito di 400.000 dollari per 30 anni al 6,25%. Il pagamento mensile sarebbe di 2.463 dollari. Se si estendesse tale durata a 50 anni e si pagasse il 7%, il pagamento mensile sarebbe di 2.407 dollari”, stima.
Ciò renderebbe il prestito “un po’ più conveniente”, ha detto, “ma 10 Lats al mese sono davvero sufficienti per estendere il periodo di rimborso a un mutuatario?”
Secondo Ostrovsky, la proposta di Trump sarebbe “un cambiamento minore piuttosto che un memoriale”.
Per Berner, l’introduzione di un tasso ipotecario di 50 anni “non è il modo migliore per risolvere l’accessibilità economica degli alloggi”. L’amministrazione Trump, a suo avviso, farebbe meglio a “invertire l’inflazione indotta dai dazi, che mantiene alti i tassi ipotecari esistenti, e incoraggiare l’espansione dell’offerta immobiliare promuovendo la costruzione di case”, ha aggiunto.
“Gli acquirenti traggono vantaggio dal distribuire l’alto costo di acquisto di una casa su un periodo di tempo più lungo, ma i finanziatori sicuramente traggono vantaggio dall’avere un periodo di tempo più lungo per addebitare tassi di interesse più elevati.”
