Scritto da: Nadia Lathan, CalMatters
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Scogliere color osso e scogliere frastagliate fiancheggiano la costa di Monterey, dove la sabbia gessosa incontra le sequoie.
La costa frastagliata, che comprende destinazioni amate come Big Sur, è l’iconografia ben nota della California. Legge costiera della California per quasi 50 anni.
Nel tentativo di affrontare la crisi immobiliare dello stato, la scorsa settimana la California Coastal Commission ha approvato un cambiamento di regole che renderebbe più semplice la costruzione di alloggi a prezzi accessibili a Monterey e altrove lungo centinaia di miglia della costa del Pacifico.
Si è trattato dell’ultimo sforzo della potente agenzia statale per combattere la sua scarsa reputazione tra i sostenitori dell’edilizia abitativa e i leader democratici che lo vedono come un ostacolo alla riforma radicale dell’edilizia abitativa nelle ambite zone costiere della California. Sebbene piccolo e incontrovertibile, il cambiamento è stato uno dei tanti apportati dalla commissione negli ultimi mesi per essere visto come un ruolo nell’affrontare la crisi immobiliare dello stato.
Per prima cosa ha pubblicato un rapporto che mostra che i governi locali saranno responsabili dell’approvazione della stragrande maggioranza dei permessi nelle aree costiere nel 2024, e quest’anno l’agenzia ha lavorato con gli attivisti per l’edilizia abitativa per facilitare la costruzione di alloggi per studenti nelle città costiere. La commissione costiera inoltre non si è opposta alla storica legislazione sulla riforma abitativa che esclude la maggior parte dei nuovi sviluppi dalla revisione ambientale.
“Penso che questo farà la differenza nella vita reale”, ha detto Susan Jordan, attivista di lunga data per la conservazione e fondatrice del California Coastal Conservation Network, a proposito del cambiamento legislativo durante l’incontro.
Riabilitazione della reputazione: passi verso più alloggi
Dodici persone – sei funzionari eletti locali e sei membri del pubblico – votano per l’agenzia governativa indipendente e quasi giudiziaria incaricata di proteggere più di 800 miglia di costa della California e di mantenerla aperta al pubblico. La sua giurisdizione si estende per circa 1.000 metri nell’entroterra, dove la terra incontra l’acqua durante la bassa marea.
Negli ultimi anni la commissione ha dovuto affrontare un controllo brutale per non aver consentito un numero sufficiente di alloggi a prezzi accessibili nelle città costiere o per averlo fatto troppo lentamente, poiché i legislatori statali hanno abrogato decine di regolamenti sugli alloggi per facilitare la costruzione di più appartamenti.
Il governatore Gavin Newsom e altri leader democratici che quest’anno hanno criticato la commissione hanno nominato tre funzionari locali favorevoli allo sviluppo per aiutare ad approvare più alloggi e altri progetti sulla costa del Pacifico.
In ottobre, Newsom ha nominato il ricco promotore immobiliare Jaime Lee per sostituire Effie Turnbull Sanders. Sanders, un avvocato nominato dall’ex governatore Jerry Brown, è stato elogiato dagli ambientalisti per aver annunciato il vangelo. politiche di giustizia ambientale all’agenzia.
Presidente della Camera Roberto RivasIl Salinas Democrat ha nominato due figure pro-sviluppo nella commissione a maggio: il supervisore della contea di Monterey Chris Lopez e il consigliere di Chula Vista Jose Preciado.
Il consigliere di Hermosa Beach Ray Jackson è stato nominato dal presidente pro tempore del Senato democratico all’inizio di quest’anno. Mike McGuire Viene da Santa Rosa ed è ampiamente scettico nei confronti dei grandi sviluppatori.
Con un voto unanime della scorsa settimana, Peciado, Lopez e Jackson hanno approvato la modifica delle regole della commissione per dare ai progetti di edilizia residenziale a prezzi accessibili nelle zone costiere più tempo per costruire, tra due e cinque anni dopo il rilascio dei permessi. Lee non era presente alla riunione del 6 novembre.
Il personale e i commissari hanno accolto con favore il cambiamento come un passo nella giusta direzione per gli insediamenti abitativi a prezzi accessibili che non sono stati finanziati abbastanza rapidamente durante il biennio precedente.
“Penso che sarebbe una buona opportunità lanciare una campagna educativa nella legislatura del prossimo anno per evidenziare alcune delle azioni che stiamo intraprendendo in tal senso”, ha affermato la commissaria Linda Escalante. “Non so se avremo un white paper su cui poter girare e risolvere alcuni dei problemi di reputazione che abbiamo.”
La storia della protezione del litorale
I critici della commissione sottolineano che i prezzi esorbitanti delle case nelle zone costiere, tra i più alti del paese, e un numero sproporzionato di residenti bianchi aggravano la carenza di alloggi. Alcuni sostengono che le priorità della commissione non siano in linea con l’urgenza dei legislatori e dei funzionari locali di affrontare la questione dei costi.
Due terzi dei residenti costieri sono bianchi, circa il doppio rispetto a tutto lo stato. un’analisi Di Nicholas Depsky al Programma di sviluppo delle Nazioni Unite.
Meno del 2,5% dei residenti in California vive in città costiere, o “contee costiere”, che rappresentano meno dell’1% del territorio dello stato ma ospitano alcuni degli immobili più preziosi del mondo, da Malibu a Marin.
La Commissione costiera iniziò come iniziativa elettorale nel 1972, all’ombra della fuoriuscita di petrolio di Santa Barbara del 1969, uno dei peggiori disastri ambientali del paese all’epoca. C’erano maggiori preoccupazioni su come proteggere l’ambita costa della California in mezzo a un più ampio movimento ambientalista nazionale, timori di trivellazioni offshore non regolamentate e uno sviluppo incessante che avrebbe rispecchiato la costa di Miami.
Quattro anni dopo, il legislatore statale ha reso permanente la commissione con la legge sulle coste per proteggere gli habitat naturali e mantenere le spiagge aperte al pubblico.
Le prime tensioni tra l’allora governatore. Jerry Brown e la commissione entrarono in conflitto nel 1978, quando, pochi anni dopo aver difeso la sua creazione, ne criticò i membri definendoli “teppisti burocratici”. Quasi 40 anni dopo, Brown avrebbe trascorso i suoi ultimi anni in carica vacillando per le critiche degli ambientalisti che lo accusavano di nominare commissari troppo favorevoli allo sviluppo. Questi timori sono stati ulteriormente alimentati dal licenziamento nel 2016 del direttore esecutivo Charles Lester, un forte sostenitore della protezione delle coste.
La revisione della commissione ha subito un’accelerazione sotto Newsom poiché il governatore ha rimproverato pubblicamente l’agenzia per i suoi ampi poteri. Sulla scia degli incendi di Los Angeles, si mosse rapidamente per sospendere ogni autorità sugli sforzi di ricostruzione nel Pacifico adiacente alla costa.
L’anno scorso, la commissione ha respinto la proposta del miliardario Elon Musk di aumentare il numero di lanci di razzi SpaceX al largo della costa di Santa Barbara, criticando il suo sostegno al presidente Donald Trump. Newsom ha detto che “sta dalla parte di Elon” dopo che la società ha fatto causa per discriminazione politica. Il caso è ancora in corso.
Lee, il nuovo commissario, viene da Los Angeles e si è guadagnato la reputazione di prolifico costruttore noto per aver rivitalizzato Koreatown. La società immobiliare Jamison Properties ha costruito 6.600 unità multifamiliari ed è uno dei maggiori proprietari terrieri privati di Los Angeles, secondo il suo sito web.
Lee non ha risposto alle e-mail e alle telefonate di CalMatters in cerca di commenti.
Le nuove nomine hanno dato speranza a molti sostenitori della casa. “Tre dei 12 membri nominati nella commissione sono ora nominati nella commissione in un momento in cui molti legislatori e governatori stanno cercando una riforma della commissione per progettare alloggi più accessibili”, ha affermato Louis Mirante, un lobbista della coalizione imprenditoriale Bay Area Council. “Ciò mi dice che è probabile che questi membri portino avanti questa visione”.
Sottolineando che da quando è entrato a far parte della commissione ha sostenuto gli alloggi a prezzi accessibili sulla spiaggia, Lopez ha detto che l’ottimismo è garantito.
“Considerato il punto in cui ci troviamo in questo momento e la voce che l’oratore e il governatore hanno dato a questo problema e il fatto che vogliono vedere una cura per questo, penso che l’eccitazione sia a buon punto”, ha detto Lopez. “E sento che il motivo per cui sono stato portato qui è stato quello di mantenere questa conversazione in primo piano.”
I sostenitori dell’ambiente stanno guardando
Gli ambientalisti sono rimasti per lo più in silenzio sulle nuove nomine. Aspettano invece di vedere come voteranno prima di lanciare l’allarme.
“Nonostante siano state espresse preoccupazioni all’interno del movimento ambientalista, non abbiamo idea a questo punto di come sarà questo commissario (Lee)”, ha affermato Jennifer Savage, vicedirettrice della Surfrider Foundation, un gruppo di difesa della conservazione costiera. Lee non era una scelta ovvia per molti, ma Savage è ottimista sul fatto che sosterrà la protezione delle coste.
“In realtà non è così sorprendente che il governatore nomini qualcuno specializzato in edilizia abitativa”, ha continuato, dato il clima politico.
Preciado, funzionario di lunga data dell’autorità idrica locale e attuale amministratore della San Diego State University, ha detto che parte del suo discorso per il suo ruolo ai massimi leader democratici era che voleva vedere un maggiore sviluppo del lungomare per aiutare a creare posti di lavoro e case per le famiglie della classe operaia.
“Abbiamo un forte interesse a sviluppare la costa della California in modo che le comunità costiere sottorappresentate abbiano un maggiore accesso”, ha detto Preciado di se stesso e Lopez.
I ricchi residenti della costa, come il miliardario della Silicon Valley Vinod Khosla, litigano da tempo con la commissione per le violazioni del blocco dell’accesso pubblico. è stato coinvolto in una serie di battaglie legali I regolatori e i gruppi costieri combattono da anni per l’accesso a Martins Beach vicino a Half Moon Bay.
Molti commissari e personale considerano l’accesso pubblico e la conservazione come il loro obiettivo primario, piuttosto che la politica abitativa.
Il protezionismo è fuori moda anche tra i democratici, il che ha portato a un drammatico cambiamento nel sostegno alla Commissione negli ultimi anni, secondo il direttore legislativo Sarah Christie.
Gli sforzi dei legislatori per smantellare sempre di più l’autorità per l’edilizia abitativa sono un tentativo fuorviante di semplificare una questione complessa, dicono alcuni commissari. Notano che l’80% delle città e contee costiere hanno le proprie leggi costiere e non sono soggette alla commissione.
“Crea molto caos e disfunzioni a livello locale e rende tutto ancora più difficile”, ha detto Christie a proposito della mossa per ridurre le norme sugli alloggi. “L’Assemblea legislativa si sta letteralmente calpestando con il suo entusiasmo e la sua spinta a dare vita al settore abitativo più velocemente”.
Jackson, un commissario che rappresenta la South Bay, ha affermato che i legislatori dovrebbero concentrarsi maggiormente sugli alloggi a prezzi accessibili piuttosto che sull’aumento dell’offerta in modo più ampio.
Ciò che rende la zona costiera particolarmente costosa sono le particolari considerazioni ambientali e la natura altamente ricercata, ha affermato Preciado. “Penso che da una prospettiva più ampia e obiettiva, lo sviluppo costiero sia diverso dallo sviluppo nelle aree urbane”.
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