I legislatori propongono obbligazioni immobiliari da 10 miliardi di dollari e alzano il tetto degli affitti

Scritto da: Yue Stella Yu, CalMatters

Questa storia è stata pubblicata per la prima volta da CalMatters. Iscriviti alla loro newsletter.

I legislatori della California hanno mostrato un entusiasmo storico per il movimento dell’abbondanza lo scorso anno quando hanno approvato ampie leggi sull’edilizia abitativa che hanno annullato le revisioni ambientali fondamentali per la maggior parte degli sviluppi urbani e hanno consentito alloggi più densi vicino ai trasporti pubblici; questi sforzi ambiziosi non sono andati da nessuna parte solo pochi anni fa.

Quest’anno, i sostenitori dell’edilizia abitativa stanno cercando di cogliere nuovamente l’occasione, soprattutto nell’ultimo anno in carica del governatore pro-edilizia Gavin Newsom.

Pochi giorni dopo il ritorno al lavoro, i legislatori statali stanno già anticipando 10 miliardi di dollari in obbligazioni che erano state bloccate l’anno scorso per pagare case a prezzi accessibili, nuove ed esistenti. Offerta, Senato disegno di legge 417La settimana scorsa ha dato il via libera alla Commissione Alloggi del Senato con un voto di 8-1 e la prossima settimana si dirigerà alla Commissione per gli Stanziamenti del Senato. I legislatori stanno cercando di inserire la misura nelle elezioni primarie di giugno, che richiederebbero al governatore di firmare la legislazione entro il 22 gennaio.

“Queste case non sono autocostruite, è ora di finire il lavoro”, ha detto Sen. Chris CabaldonIl Napa Democrat ha scritto la legislazione durante un’udienza la scorsa settimana. “Per realizzare tutte le promesse di queste riforme è necessario denaro contante. Come sempre, è necessario un capitale adeguato per ottenere l’approvazione e i permessi di costruzione di questi progetti di alloggi a prezzi accessibili”.

La misura obbligazionaria stanzierebbe 7 miliardi di dollari al Programma statale di alloggi multifamiliari, che fornisce prestiti a basso interesse per costruire e mantenere alloggi in affitto permanenti e temporanei per le famiglie a basso reddito. Comprende anche 2 miliardi di dollari per la prevenzione degli incendi, assistenza per l’affitto e alloggi a prezzi accessibili per affittuari e agricoltori a basso reddito, nonché 1 miliardo di dollari in aiuti per gli acquirenti di prima casa a basso reddito, compresa l’assistenza per l’acconto.

Il comitato ha anche approvato una proposta di cauzione separata per coprire i costi abitativi dei giovani senza casa, ma i legislatori stanno valutando la possibilità di combinare le misure di cauzione. Voi. Carolina MenjivarIl democratico di Van Nuys che ha scritto la proposta ha detto che stava “couch surfing” quando è rimasto senza casa per un anno e mezzo quando aveva 19 anni. Ha detto che il denaro avrebbe aiutato a ridurre i senzatetto offrendo sollievo prima nella vita delle persone.

“Si tratta di un investimento che ci aiuterà davvero a risparmiare denaro in futuro”, ha affermato.

L’appetito dei legislatori per gli housing bond preannuncia un altro buon anno per i sostenitori dell’abbondanza. Hanno già conquistato l’attenzione del governatore, che si è dichiarato alleato del movimento “Sì nel mio cortile” firmando lo scorso anno una serie di progetti di legge per accelerare la produzione immobiliare, cosa che il governatore ha pubblicizzato nel suo discorso sullo stato dello Stato la scorsa settimana.

Quest’anno, ha affermato il Governatore, l’Assemblea legislativa dovrebbe concentrarsi sulla riduzione dei costi di costruzione, “usando nuovi metodi e tecnologie di costruzione” e approvando “riforme incentrate sui lavoratori che portino con sé i nostri fratelli e sorelle lavoratori”.

Sen a febbraio. Jesse Arreguin Un inquilino di Oakland grande sugli alloggi veloci la costruzione sarà sottoposta all’esame della Commissione Alloggi del Senato. Sostituirà il sen. Aisha Vehabè un collega inquilino e democratico di Fremont che ha a lungo criticato le nuove costruzioni senza protezioni per gli inquilini a basso reddito.

Il disegno di legge che impedisce l’aumento degli affitti è morto Ancora

Ma gli sforzi per sostenere la tutela degli inquilini hanno raggiunto un grave impasse martedì quando una controversa proposta di controllo degli affitti è stata respinta dalla Commissione Giustizia della Camera. Progetto di legge dell’Assemblea 1157La legislazione introdotta lo scorso anno per limitare ulteriormente l’importo che i proprietari possono aumentare l’affitto ogni anno non ha ricevuto abbastanza voti martedì nonostante fosse stata scritta dal membro dell’Assemblea Democratica che presiede il comitato. Ash Kalra Da San José.

Il disegno di legge, sponsorizzato dal gruppo per i diritti degli inquilini Californians Alliance for Community Strengthening, legherebbe il tasso di aumento annuale dell’affitto all’indice dei prezzi al consumo, che misura l’inflazione, e limiterebbe il tasso per la maggior parte delle case in affitto al 5% invece del 10% previsto dall’attuale legge statale. Come compromesso, martedì Kalra ha ristretto il disegno di legge escludendo gli inquilini di case unifamiliari dall’assistenza proposta per l’affitto nella speranza di ottenere il passaggio. I singoli proprietari di case unifamiliari non sono soggetti al controllo degli affitti ai sensi della legge statale.

“Gli inquilini hanno bisogno di una soluzione permanente, non di una soluzione temporanea”, ha detto Kalra all’udienza di martedì. “A meno che non intraprendiamo azioni urgenti per aiutare i nostri inquilini in crisi, continueremo a contribuire al rischio di senzatetto”.

La proposta è stata bloccata l’anno scorso a causa dei venti contrari provenienti da una coalizione di proprietari e agenti immobiliari guidata dalla California Apartment Association. Martedì hanno sostenuto che la misura scoraggerebbe gli investimenti in alloggi in affitto e spremerebbe i piccoli proprietari. Gli elettori hanno rifiutato le precedenti misure elettorali di controllo degli affitti come la Proposition 10 nel 2018 e la Proposition 33 nel 2024.

La misura aveva bisogno di sette voti per essere approvata, ma ha ricevuto solo quattro voti, tutti da democratici. Tutti e tre i membri del comitato repubblicano hanno votato contro il disegno di legge. Altri cinque democratici – membri del consiglio Rick Zbur di Los Angeles, Bianca Pacheco Downey Diane Papan di San Matteo, Caterina Stefani San Francisco e Rebecca Bauer-Kahan San Ramon – non ha votato, il che di fatto conta come un no.

Alcuni, come Zbur e Bauer-Kahan, durante l’udienza hanno espresso preoccupazione per il fatto che la proposta di legge potrebbe danneggiare i proprietari di case. Sostenevano che gli aumenti degli affitti erano dovuti alla carenza di alloggi nello stato e che la legislatura avrebbe dovuto invece concentrarsi sulla costruzione di più alloggi.

Il portavoce di Stefani, Daniel Herzstein, ha espresso preoccupazioni simili, affermando in un comunicato che un tetto più basso per gli affitti rischierebbe di schiacciare i proprietari che stanno già affrontando costi in aumento. Pacheco non è sicuro di come il disegno di legge influenzerebbe i proprietari di immobili a conduzione familiare, ha detto la portavoce Alina Evans. L’ufficio di Papan non ha risposto immediatamente alla richiesta di commento di CalMatters.

Lidya Morales, una madre single di 53 anni con tre figli di San Diego, ha affermato che il suo affitto mensile è aumentato da 1.300 dollari nel 2022 a 2.000 dollari l’anno scorso. Ha detto che ha lavorato in tre diversi hotel per permetterselo. Senza l’assistenza proposta per l’affitto, ha detto che teme di essere penalizzata.

“Non voglio vivere nella mia macchina con i miei figli”, ha detto.

Dopo la bocciatura del disegno di legge, centinaia di inquilini affiliati all’ACCE hanno scandito slogan di protesta. “La casa è un diritto umano!” Alcuni gridarono. Mentre la maggior parte dei parlamentari se ne andava dopo il voto, altri gridavano “vergogna” davanti alla tribuna quasi vuota della commissione.

Kalra ha detto a CalMatters che il disegno di legge è fallito perché “stiamo ascoltando questi ricchi proprietari terrieri e proprietari di condomini, non le persone che stanno davvero lottando”.

“Penso che questo dimostri il potere e l’influenza degli interessi monetari”, ha detto.

Controllare le conseguenze indesiderabili

Oltre a svelare proposte ambiziose, quest’anno i legislatori statali dovranno anche capire come ripulire le nuove politiche abitative come quella qui sotto. Senato disegno di legge 79Una legge controversa scritta da te. Scott Wiener La legge di San Francisco prevale sulle restrizioni urbanistiche locali che consentono condomini fino a sette piani vicino alle principali stazioni di transito nelle aree metropolitane.

I legislatori hanno approvato il disegno di legge lo scorso anno dopo aver apportato 13 cicli di emendamenti per reprimere le critiche di una coalizione di gruppi di interesse e legislatori statali che volevano revisioni ambientali più rigorose, tutele dei lavoratori, unità economiche e controllo locale.

Ma i critici sostengono che la legge risultante ha ancora conseguenze indesiderate.

Residenti del parco di case mobili Coloro che vivono vicino alle linee di trasporto pubblico nella Bay Area affermano che la legge li rende vulnerabili allo sfollamento consentendo la conversione dei loro parchi in complessi di appartamenti; Questa è una lacuna che Wiener riconosce.

Gail Rubino, residente all’El Dorado Mobile Home Park di Sunnyvale, ha detto che almeno 36 parchi nelle sei contee più popolose dello stato sarebbero interessati dalla nuova legge. Si stima che più di 5.400 persone verrebbero sfollate se si permettesse di riqualificare tutto. UN. nuova fattura Il team di Wahab, situato nell’area in cui si trovano molti parchi, sta cercando di proteggere i parcheggi delle case mobili dalla conversione in alloggi orientati al transito.

“Questa mancanza di protezione minaccia il patrimonio esistente di alloggi a prezzi accessibili che SB 79 cerca di aumentare”, ha detto Rubino ai legislatori la scorsa settimana.

L’SB79 ha causato confusione tra i funzionari locali, i quali affermano che la legge è così vaga che non riescono nemmeno a mettersi d’accordo su a quali contee si applichi. Sebbene Wiener abbia affermato di voler applicare la nuova legge a otto delle contee più urbane dello stato, le associazioni degli enti locali insistono a sostenere che solo quattro contee possono beneficiare del disegno di legge. Alcuni enti governativi locali affermano di aver paura di accettare nuove mappe di zonizzazione senza una guida chiara, temendo che ciò possa provocare azioni legali.

Wiener ha detto che introdurrà una nuova legislazione entro la fine dell’anno per chiarire come le contee dovrebbero attuarla.

Questo articolo è stato pubblicato per la prima volta su CalMatters e Attribuzione Creative Commons-Non commerciale-Nessun derivato licenza.