Il proprietario di una casa a Carlsbad si oppone alla multa multimilionaria della Coastal Commission

Scritto da: Deborah Brennan, CalMatters

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La causa del proprietario di una casa di Carlsbad, John Levy, contro la Coastal Commission riguarda multe per due cancelli chiusi, vegetazione autoctona, un’area per matrimoni e un campo da pickleball. Mette inoltre in discussione l’autorità della Commissione di imporre multe multimilionarie senza controllo giurisdizionale.

La commissione, che tutela l’accesso del pubblico e la qualità ambientale nella zona costiera, una striscia di terra che segue la costa della California, ha accusato Levy di bloccare l’accesso del pubblico alla spiaggia, di eliminare l’habitat degli uccelli costieri e di installare illegalmente un campo da pickleball. Per questi crimini è stato multato di 2,4 milioni di dollari.

Levy sostiene che le due porte che la commissione gli chiede di aprire riguardano complesse questioni relative ai diritti di proprietà. Ha detto che rispetta la protezione dell’ambiente e che mentre hanno costruito il tribunale senza i permessi necessari, sta lavorando con la città per sistemarlo.

Queste sono questioni banali davanti alla commissione su come il pubblico può accedere alle proprietà sul lungomare e cosa verrà costruito lì. Ma Levy rimostranza È andato oltre, sostenendo che la potente commissione ha violato i suoi diritti al giusto processo imponendo multe salate senza la supervisione del tribunale e raccogliendo multe per finanziare i propri programmi.

“Sono gli investigatori, sono il giudice, sono la giuria e sono anche il tesoriere”, ha detto Levy.

Il personale e i membri della Commissione non hanno risposto alle domande di CalMatters, citando il contenzioso in corso. All’udienza di ottobre, Rob Moddelmog, avvocato difensore della Coastal Commission, ha affermato che Levy avrebbe potuto evitare anni di conflitto rispettando il California Coastal Act.

“In qualsiasi momento durante questo periodo, il signor Levy avrebbe potuto aprire il suo cancello e rimuovere il lucchetto su un altro cancello all’interno della servitù e rimuovere la costruzione dalla zona umida cuscinetto ed evitare l’intero processo”, ha detto Moddelmog ai commissari. “Ma dopo tutto questo tempo e i grandi sforzi del vostro staff, ha scelto di non farlo.”

Problemi a Levyland

La proprietà di Levy si trova dietro l’angolo dalla Laguna di Buena Vista a Carlsbad. Acquistò il terreno nel 1998 e ottenne un permesso di sviluppo costiero per costruire quello che chiamò “Levyland”. Cominciò immediatamente a litigare con la commissione sulle condizioni di autorizzazione.

Quasi tutte le spiagge della California sono pubbliche e la commissione può ordinare ai proprietari di fornire l’accesso alla spiaggia lungo la loro proprietà. Levy afferma che il permesso richiede un “accesso laterale”, il che significa che i visitatori possono accedere alla spiaggia dalle parti adiacenti della costa. La commissione sostiene che il posto non accoglie i bagnanti disabili e dice che Levy dovrebbe fornire l’accesso da Mountain View Drive.

Ci sono due percorsi che permetteranno ai bagnanti di attraversare la proprietà di Levy. Uno di questi è un sentiero che porta alla spiaggia lungo la proprietà di Levy, che è di proprietà di un’associazione di proprietari di case vicina. L’altro è un percorso pedonale che costeggia la laguna di sua proprietà.

Entrambi sono stati bloccati da cancelli che sono rimasti per lo più chiusi per un quarto di secolo, in violazione del permesso, ha affermato la commissione.

“Abbiamo chiesto per anni al signor Levy di rispettare la legge costiera e il suo permesso di sviluppo costiero, e lui ha rifiutato”, ha detto Moddelmog. “Ecco perché abbiamo dovuto trasmettervi quest’ordine oggi, per costringere il signor Levy ad affrontare finalmente le sue violazioni.”

Levy afferma che era disposto a fornire l’accesso pubblico, ma è stato ostacolato da problemi di proprietà e servitù. Durante la costruzione della casa, Levy ha installato un cancello sulla strada che conduce alla spiaggia, con il permesso dell’HOA. Ora ha detto che ha bisogno del permesso dell’associazione per rimuovere il cancello dalla sua proprietà.

Ha anche accettato di concedere alla città di Carlsbad una servitù sul sentiero in modo che i visitatori potessero raggiungere a piedi la spiaggia. La commissione sostiene che la servitù è a posto, quindi il cancello dovrebbe essere aperto. Ma i funzionari di Levy e Carlsbad affermano che la città non lo ha mai riconosciuto.

“Una delle domande fondamentali alla base di tutto ciò è se esista effettivamente una servitù”, ha affermato Jeremy Talcott, un avvocato della Pacific Legal Foundation, uno studio legale di interesse pubblico che difende i diritti di proprietà e ha rappresentato Levy in questo caso.

I funzionari di Carlsbad non hanno commentato questa storia, citando il contenzioso in corso. Ma il direttore dello sviluppo comunitario di Carlsbad Jeff Murphy e l’avvocato della città Marissa Kaweki hanno detto in una lettera alla commissione che Carlsbad mette in dubbio l’autorità della commissione di richiedere la rimozione del cancello e che la città non ha approvato la servitù.

“Questa servitù del sentiero proposta non è attualmente accessibile al pubblico in quanto non è stata accettata dalla città”, hanno scritto.

Il personale della Commissione ha sostenuto che Levy avrebbe dovuto aprire il cancello e fornire l’accesso stradale indipendentemente dal coinvolgimento della città. Ma Levy ha detto che sarebbe una responsabilità troppo grande permettere al pubblico di entrare nella sua terra se la sicurezza e la manutenzione della strada non fossero prese in carico dal comune.

“Se fossi veramente colpevole di negare l’accesso del pubblico o di non aver rispettato il mio permesso a terra, allora avrei accettato o acconsentito”, ha detto. “Ma non l’ho fatto.”

La commissione ha anche multato Levy per violazioni dello sviluppo costiero: alterazioni non autorizzate della sua proprietà.

La sua proprietà si affaccia su due lati della laguna e fornisce l’habitat alla cresta dai piedi leggeri in via di estinzione, alla sterna minore della California e al battacchio dai piedi leggeri. Doveva fornire un cuscinetto di 100 piedi di vegetazione naturale per gli uccelli costieri. La commissione ha accusato Levy, che ora vive in Nuova Zelanda, di aver affittato la sua casa come location per matrimoni e di aver rimosso la vegetazione autoctona per liberare il parcheggio per gli eventi.

Ha anche costruito un campo da pickleball sul terreno senza permesso. Moddelmog ha detto che il personale della commissione non si è necessariamente opposto, ma consiglierebbe che fosse situato più lontano dalla laguna.

Levy ha detto che non gestisce una location per matrimoni, ma consente che i matrimoni si svolgano nella sua proprietà in affitto. E ha detto di aver ripulito la costa dalle piante invasive e di averle sostituite con un mix di semi autoctoni. Autodefinitosi “appassionato giocatore di pickleball”, ha riconosciuto che è stato un errore costruire il campo senza permesso, ma sta lavorando per ottenere il permesso “a posteriori”.

Organizzazioni no-profit tra cui la Surfrider Foundation, Disability Rights California e Buena Vista Audubon hanno esortato la commissione ad approvare le sanzioni contro Levy.

“È tempo di porre fine una volta per tutte a queste gravi violazioni dell’accesso costiero e degli habitat delle zone umide”, hanno scritto i funzionari di Surfrider.

Ma Talcott ha detto che queste questioni di diritto sulla proprietà dovrebbero essere decise in tribunale, non dallo stesso ente governativo che ha indagato sulla questione e ha emesso l’avviso di violazione.

“Non penso che questo sia il tipo di questione che può essere risolta in un’udienza della commissione”, ha detto. “Non c’è nessun giudice imparziale in questa udienza. Non sono giudici. Sono una commissione incaricata di massimizzare l’accesso del pubblico e con l’autorità di indagare, perseguire e perseguire le violazioni della legge costiera”.

Chi dovrebbe decidere i conflitti costieri?

Per più di mezzo secolo, la Coastal Commission ha protetto gli ecosistemi costieri e ha mantenuto le spiagge aperte a tutti i californiani. Lo dicono anche i critici costruzione abitativa limitata ha acquisito un’ampia autorità per imporre multe elevate nelle zone costiere.

La Commissione può: proprietari di immobili di qualità $ 11.250 al giorno fino a cinque anni per ogni violazione. In controversie di lunga durata che possono ammontare a milioni o addirittura decine di milioni di dollari. Nel caso di Levy, Moddelmog ha affermato che lo staff “ha raccomandato un approccio conservatore”, raggruppando tutte le presunte violazioni dell’accesso pubblico in un’unica multa da 1 milione di dollari e le violazioni dello sviluppo costiero in un’unica multa da 1,4 milioni di dollari.

Levy ha sostenuto nella sua denuncia che le sentenze mancavano delle tutele del giusto processo previste dai procedimenti giudiziari penali. Le udienze della Commissione, ad esempio, non includono il diritto di testimoniare sotto giuramento, corroborare prove o citare in giudizio e interrogare i testimoni, ha detto Talcott.

“Non esiste nessuna delle procedure coinvolte in un’udienza di condanna”, ha detto.

La denuncia sostiene inoltre che la commissione ha un conflitto di interessi nel decidere le proprie multe perché il denaro raccolto da tali multe finanzia la propria applicazione e altri programmi.

Mary Jo Wiggins, professoressa di diritto presso l’Università di San Diego specializzata in proprietà immobiliari e uso del territorio, ha affermato che non è raro che le autorità di regolamentazione emettano sanzioni costose.

“Gli enti pubblici stanno prendendo decisioni che sono intrinsecamente simili a ciò che sta facendo qui la California Coastal Commission”, ha affermato. “È davvero una questione di portata del loro potere piuttosto che se hanno il potere di farlo.”

Per esempio, Consiglio per le risorse aeree della California possono fare affidamento su giudici di diritto amministrativo piuttosto che su procedimenti giudiziari civili per imporre multe per un totale di $ 100.000 o $ 300.000 per alcune violazioni del carburante. Nel 2023, il legislatore ha concesso questa autorità. Comitato statale per il controllo delle risorse idriche Le violazioni relative all’acqua saranno soggette a multe fino a 10.000 dollari al giorno, più fino a 2.500 dollari per ogni metro acro di acqua prelevata.

La denuncia di Levy sostiene che le multe a sette cifre che gli sono state inflitte equivalgono a sanzioni “quasi penali” che richiedono il controllo giudiziario. Wiggins ha detto che era un argomento convincente.

“Questi non sono solo compensativi, sono anche punitivi”, ha affermato. “Ciò richiede un livello di controllo più elevato, che la commissione non fornisce perché rivede le proprie sentenze”.

Se il caso non si risolverà a loro favore, ha detto Talcott, Levy e la fondazione faranno appello allo stato e perfino alla Corte Suprema federale.

Un caso precedente potrebbe non favorire Levy. Nel 2016, la Coastal Commission ha multato Warren e Henny Lent per 4,185 milioni di dollari. Violazioni dell’accesso alla costa nella loro casa di Malibu. Una corte d’appello ha confermato la sentenza nel 2021 e le corti suprema statali e federali hanno rifiutato di riesaminare il caso.

Levy ha detto che è pronto a fare tutto il possibile per sfidare la Coastal Commission.

“Ho 74 anni e non mi interessa quanto dovrò spendere, ma ho intenzione di portarlo in prima linea negli Stati Uniti e in California”, ha detto.

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